La nueva ley 40/1998, de 9 de diciembre del IRPF, vigente desde el 1 de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda la construcción o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable) de la misma.
Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones. Por esto es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar impuestos.
Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual.

Deducciones por adquisición de vivienda habitual.

Podemos considerar dos casos:

• Usted paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado.

En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su Cuota Integra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la Escritura de compra-venta (notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 225.000 pesetas.

Usted solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda.

En este caso la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo, esto incluye: la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales. Se establecen diferentes porcentajes de deducción entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo.

• Durante 2 años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 750.000 pesetas, y el 15% sobre el exceso, hasta 1 millón y medio de pesetas.
• Transcurridos los 2 años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el limite de 1.500.000 Ptas.

Para aplicar los porcentajes incrementados del 25 y del 20% sobre la primeras 750.000 ptas., deberán producirse las siguientes circunstancias:

•  Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menor, un 50 por 100 de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50 por 100 se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.

•  Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.

•  Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 por 100 del importe total solicitado.
Los porcentajes del 25 y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.

SOLICITUD DEL PRÉSTAMO

Una vez decidido el tipo de préstamo a solicitar, el importe y el plazo del mismo, ya puede disponerse a solicitarlo.
La entidad financiera le pedirá algunos datos sobre sus ingresos y su patrimonio necesarios para el estudio de la operación.
También le pedirá algunos datos sobre la vivienda que usted va a adquirir, para de esta manera proceder al estudio de tasación de la misma. Para comprobar estos datos la entidad puede solicitarle determinada documentación:

• Información personal:
  DNI/NIF. Además, si está casado necesitarán conocer el régimen económico matrimonial.
  
• Información económica:
  Trabajador por cuenta ajena: Últimas nóminas. Es la forma de cotejar sus ingresos para establecer la cuota que razonablemente puede pagar. Posiblemente también le sea solicitada la Declaración de la Renta y del Patrimonio y quizá un certificado de la empresa que refleje la antigüedad en el empleo.
  Trabajador por cuenta propia: Declaración de la Renta y Patrimonio. Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA.
  
• Información sobre el bien a hipotecar:
  Fotocopia del contrato privado de compra-venta.
  
• Verificación:
  La entidad solicitará una Nota Registral de la vivienda a hipotecar para comprobar la titularidad y el estado de cargas.
  
• Tasación:
  A través de una sociedad de tasación autorizada se realizará la valoración del inmueble y usted podrá saber si la cantidad que le pide el vendedor se ajusta a los valores del mercado. La tasación de la vivienda es, por tanto, otra forma de aumentar tanto su seguridad como la de la entidad financiera.
  Cuando se conozca este valor, el préstamo será definitivamente concedido.
  En este momento usted ya podrá solicitar la formalización de una oferta vinculante.
  La oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima de diez días a la espera de que usted lo acepte o no y que debe concretar hasta el mínimo detalle todos los elementos del préstamo:

•  Importe y forma de entrega del préstamo. 

•  Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización parcial. 

•  Interés: nominal; si es fijo o variable y, en el segundo caso, cómo, cuándo y en función de que índice de referencia varía y el diferencial que se aplicará. 

•  Comisiones: Comisión de apertura y comisión de amortización anticipada -total o parcial-. Esta última sólo se aplicará en el caso de que se produzca.

•  Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales, etc. (se detallan en páginas posteriores).

•  TAE.

Examine bien la oferta vinculante y no dude en preguntar todo lo que no entienda. Su contenido es el que luego deberá quedar plasmado en la escritura del préstamo hipotecario.

Recuerde que el coste de tasación de la vivienda, si se ha realizado, deberá abonarlo aunque finalmente rechace la oferta vinculante.